Bieden als er drie anderen zijn

Bijna iedereen die bij ons aan tafel gaat zitten om een bod te bespreken, gelooft dat de hoogste bieder het huis krijgt. En dat de makelaar aan de andere kant wel zal vertellen wat de anderen bieden. Geen van beide klopt, en het tweede is zelfs verboden.

Vrijwel elke onderhandeling die misloopt, loopt mis op een regel die niemand ooit heeft uitgelegd.

De regels, en hun uitzonderingen

De vraagprijs is een uitnodiging om een bod te doen. Biedt u de vraagprijs, dan heeft u het huis dus niet gekocht; de verkoper mag nee zeggen, ook tegen dat bedrag. Andersom geldt hetzelfde: doet de verkoper u een tegenvoorstel, dan is uw eerdere bod van tafel.

De verkoper kiest zelf aan wie hij verkoopt. Hij hoeft niet aan de hoogste bieder te verkopen en hij mag ook aan niemand verkopen en het huis van de markt halen. Dat voelt oneerlijk als u de hoogste was, en het is de kern van hoe koop in Nederland werkt: tot er getekend is, mag iedereen zich bedenken.

De uitzondering zit in de procedure. Kondigt de verkopend makelaar vooraf aan dat er ingeschreven wordt en dat het hoogste bod de woning krijgt, dan zit de verkoper daar wel aan vast. Zo’n aankondiging telt juridisch als een aanbod met voorwaarden, en daarmee bindt hij zichzelf. Vraagt u dus altijd hoe de procedure loopt voordat u iets op papier zet. Wij doen dat standaard en het antwoord staat lang niet altijd in de advertentie.

Wat de anderen bieden, mag de makelaar u niet vertellen. Hij mag dat niet van de gedragscode waar hij aan vastzit. Wat hij wel mag zeggen, is hoeveel gegadigden er zijn en of er al een bod ligt dat boven de vraagprijs uitkomt. Sinds 2023 kunt u bij een NVM-kantoor achteraf het biedlogboek opvragen: een overzicht van alle uitgebrachte biedingen, met de tijdstippen, zonder namen. Dat logboek is er juist voor gemaakt, om het gevoel weg te nemen dat er iets is bekokstoofd.

Een mondeling akkoord is nog geen koop. Voor de koop van een woning door een particulier geldt het schriftelijkheidsvereiste: er is pas een koop zodra beide partijen de koopakte hebben getekend. Tot dat moment kan de verkoper alsnog aan een ander verkopen. Dat gebeurt zelden, en het gebeurt.

Daarna heeft u drie dagen wettelijke bedenktijd waarin u zonder reden terug kunt. Kalenderdagen, met minstens twee werkdagen erin, ingaand op de dag nadat u de getekende akte heeft ontvangen. Gebruikt u die dagen, dan kost dat u niets en hoeft u geen reden op te geven.

Vier knoppen, niet één

Een bod bestaat uit meer dan een bedrag, en bij gelijke bedragen wordt op de rest beslist.

Het bedrag is de eerste knop en de minst interessante om over te schrijven, omdat er geen formule voor bestaat. Wij zoeken uit wat vergelijkbare woningen in dezelfde buurt de afgelopen zes maanden hebben opgebracht. Daarnaast: hoe lang dit huis al te koop staat, en of de vraagprijs scherp of hoopvol is gezet. Een huis dat na drie weken nog geen bod heeft, staat er anders bij dan een huis dat sinds donderdag online is. Kopers zien dat staan en beginnen lager.

De voorbehouden zijn de tweede, en dit is waar de meeste schade wordt aangericht. Een bod zonder financieringsvoorbehoud oogt sterk en kan u de kop kosten. De standaard koopakte kent een boete van 10% van de koopsom als u niet kunt afnemen. Bij een huis van € 450.000 is dat € 45.000, en die schuld heeft u zonder huis. Wij raden dan ook zelden aan om dat voorbehoud weg te laten, en als we het al bespreken, dan alleen bij mensen die de koopsom desnoods contant kunnen ophoesten.

Wat wel kan, is de termijn ervan verkorten. Zes weken is gebruikelijk, vier weken is haalbaar als uw hypotheekadviseur uw dossier al kent. Voor de verkoper is dat twee weken minder onzekerheid en voor u kost het niets. Datzelfde geldt voor een voorbehoud van bouwkundige keuring: dat kunt u koppelen aan een bedrag, bijvoorbeeld ontbindend zodra de herstelkosten boven € 7.500 uitkomen. Zo houdt u uw bescherming en ziet uw bod er toch niet uit als een slag om de arm.

De opleverdatum is de derde knop en wordt onderschat. Een verkoper die zelf al iets anders heeft gekocht, wil vaak een datum die op zijn eigen overdracht aansluit. Twee weken schuiven kan voor hem duizenden euro’s dubbele lasten schelen, en het kost u niets zolang u nog ergens woont. Vraag ernaar. De verkopend makelaar mag dit gewoon zeggen en zegt het meestal ook.

De vierde is de waarborgsom of bankgarantie, meestal 10% van de koopsom, te stellen binnen vier tot zes weken. Een bankgarantie kost bij de meeste banken ongeveer 1% van het bedrag waarvoor zij garant staan. Kunt u die termijn zonder moeite halen, noem dat dan in uw bod. Het is een klein signaal dat u het rond krijgt, en verkopers die al een keer een koop hebben zien klappen, letten daarop.

De vragen die wél beantwoord worden

Omdat er zoveel niet gezegd mag worden, denken mensen dat vragen geen zin heeft. Dat is niet zo. Deze vragen worden bijna altijd gewoon beantwoord, en het antwoord verandert soms uw hele bod.

Hoe loopt de procedure, en is er een sluitingsdatum? Hoeveel gegadigden zijn er geweest en hoeveel daarvan hebben een tweede keer gekeken? Ligt er al een bod boven de vraagprijs? Wat is voor de verkoper de ideale opleverdatum, en waarom die? Zijn er voorwaarden waar de verkoper aan hecht, los van het geld? Is er een bouwkundig rapport dat u kunt inzien?

Die laatste levert vaker iets op dan u denkt. Steeds meer verkopers laten vooraf keuren en leggen het rapport klaar, om te voorkomen dat vier gegadigden er vier keurders op afsturen. U bespaart daarmee € 500 en u weet eerder waar u aan toe bent, ook al blijft het een rapport dat de verkoper heeft besteld.

Overbieden en de taxatie

Hier gaat het in een krappe markt het vaakst mis, en het is rekenwerk dat u vooraf moet doen in plaats van achteraf.

De bank leent op basis van de getaxeerde marktwaarde, niet op basis van wat u heeft geboden. Biedt u € 470.000 op een huis dat op € 445.000 wordt getaxeerd, dan financiert de bank die € 445.000 en legt u € 25.000 uit eigen geld bij. Daar komen de kosten koper nog bovenop: 2% overdrachtsbelasting als u er zelf gaat wonen, plus notaris, taxatie en advieskosten. Bent u jonger dan vijfendertig en valt uw aankoop onder de startersvrijstelling, dan vervalt die overdrachtsbelasting. Er zit wel een prijsgrens aan die elk jaar wordt bijgesteld, en u kunt de vrijstelling maar één keer gebruiken. Reken dat vooraf uit, met uw adviseur erbij.

Wij vragen mensen daarom om vóór het bod één getal te noemen: het bedrag waarboven u niet gaat, met de reden erbij. Wij hebben dat getal zelf niet nodig. Aan de keukentafel noemt u alleen een ander bedrag dan om kwart voor twaalf op de donderdag, als er nog één ronde bij komt. Wie zijn grens pas onder druk bepaalt, komt hoger uit.

Van de andere kant

Verkoopt u en liggen er vier biedingen, dan zet u ze naast elkaar op één A4 met vier kolommen: bedrag, voorbehouden, datum, en wat er van de lijst van zaken wordt overgenomen. Dan blijkt vrijwel altijd dat het hoogste bod niet het beste bod is.

Een bieder die zijn eigen huis nog moet verkopen, is een ander verhaal dan een bieder die net heeft verkocht en tijdelijk bij zijn ouders zit. Een bod van € 8.000 hoger met zes weken financieringsvoorbehoud en een opleverdatum die niet uitkomt, kan minder waard zijn dan het bod eronder. Wij rekenen dat voor. Wat kost twee maanden dubbele lasten? En hoe groot is de kans dat de financiering niet rondkomt?

Wat wij bij verkopers ook doen, is bellen met de hypotheekadviseur van de bieder als die daar toestemming voor geeft. Cijfers krijgt u toch niet. We willen alleen horen of het dossier compleet is. Twee minuten telefoon, en het scheelt weleens een verkoop die na vijf weken alsnog stukloopt.

Waar ons advies ophoudt

Wat dit huis voor u waard is, weten wij niet. Wij kunnen u vertellen wat vergelijkbare woningen hebben opgebracht, wat er mis is met de balklaag en hoe waarschijnlijk het is dat u met dit bod de hoogste bent. Wij kunnen u niet vertellen of u over drie jaar blij bent dat u die laatste tienduizend heeft geboden.

Wij hebben mensen zien afhaken voor vijfduizend euro die daar twee jaar later nog over praatten. En we hebben mensen tienduizend te veel zien betalen die er nooit meer aan gedacht hebben, omdat het huis werd wat ze ervan hoopten. In welke groep u zit, kunt u alleen zelf inschatten.

Wordt u het niet, vraag dan het biedlogboek op. Bij ons krijgt iedereen die heeft meegeboden dat ongevraagd toegestuurd. Het is geen prettig document als u er drieduizend onder zat. Het is wel het enige eerlijke antwoord op de vraag die u anders nog maanden blijft stellen.